Reclamar Hipoteca Multidivisa

En este momento, hay unos¬†70.000 espa√Īoles¬†afectados por hipotecas multidivisas en yenes y francos suizos. Fue una modalidad que ofrecieron entre 2006-2008 entidades bancarias como Popular, Bankinter, Deutsche Bank, entre otras.

En a√Īos recientes,¬†la deuda de quienes confiaron en estos pr√©stamos ha sido mayor a la inicial, en parte por la devoluci√≥n del euro.

En la comercializaci√≥n de este producto existen¬†pr√°cticas comerciales enga√Īosas, como ha quedado demostrado en diversas sentencias judiciales. Haber ocultado informaci√≥n a los consumidores sobre los riesgos impl√≠citos ha ocasionado grandes p√©rdidas, mayor endeudamiento e incertidumbre.¬†La buena noticia es que puedes reclamar.

¬ŅQu√© soluci√≥n existe para los afectados?

La sentencia del Tribunal Supremo se√Īala que¬†las multidivisa son productos financieros derivados, por tanto,¬†condicionados por la Ley del Mercado de Valores, as√≠ como por la normativa europea MIFID. Esto significa que los bancos deb√≠an elegir mejor a sus clientes e incluso¬†proporcionar informaci√≥n 100% transparente¬†sobre las hipotecas.

Seg√ļn los √ļltimos fallos judiciales, puedes intentar¬†negociar con la entidad financiera un acuerdo extrajudicial, aunque es poco probable que recibas una respuesta. Por otra parte, en caso que la entidad ofrezca alg√ļn acuerdo, ten en cuenta que este normalmente ser√° por una cuant√≠a menor a la que tienes derecho.

Por eso, la reclamación judicial es lo más recomendable en estas situaciones. Como la cláusula que se refiere a la divisa extranjera se ha anulado legalmente de los contratos de préstamo hipotecario, es posible que puedas recuperar tanto el dinero cobrado de más como los correspondientes intereses. El banco paga las costas judiciales.

reclamación judicial hipoteca multidivisa

La reclamaci√≥n judicial permite, o bien la¬†nulidad de la cl√°usula del contrato¬†concerniente a la divisa extrajera (partes que la contemplan), ya que se considera abusiva seg√ļn las leyes de Condiciones Generales de Contrataci√≥n y Defensa de Consumidores y Usuarios, o la¬†anulaci√≥n parcial¬†si la entidad financiera incumpli√≥ los deberes de transparencia durante la contrataci√≥n.

Existen diferentes sentencias condenatorias, probada la práctica abusiva de algunas entidades bancarias en el momento de comercializar hipotecas multidivisa para ciertos colectivos, ya sea a través del asesoramiento activo de los equipos comerciales o de forma indirecta.

Pasos para reclamar una hipoteca multidivisa

Si deseas recuperar una hipoteca multidivisa debes contactar cuanto antes con el banco. Es importante que solicites lo siguiente:

  • Conversi√≥n inmediata de la hipoteca¬†en divisa extranjera a euros, referenciada al Euribor.
  • Abono de los importes realizados¬†en demas√≠a durante el tiempo que fue aplicado un cambio de divisa distinto al euro.

Es probable que la entidad no quiera gestionar los puntos anteriores, pero sí llegar a un acuerdo. Antes de firmar nada, lo más recomendable es asesorarse con un abogado cualificado, ya que para obtener una oferta mejor tendrás que iniciar una demanda.

Si no quieres profundizar en el asunto y optas por no hacer nada, es importante que consideres las siguientes preguntas:

  • Si la hipoteca fuese convencional,¬†¬Ņsabes que importe pagar√≠as?¬†¬Ņqu√© tiempo llevas pagando?¬†¬Ņqu√© importe pagas actualmente? ¬Ņconoces la diferencia entre lo que pediste, lo que recibiste y lo que has pagado hasta ahora?

Son cuestiones que es preferible compartir con expertos legales en hipotecas, quienes en la mayoría de las situaciones ofrecen asesoría gratuita. En todo caso, necesitarás tener a mano la siguiente documentación:

  • Escritura de formalizaci√≥n¬†(hipoteca multidivisa).
  • Recibos pagados¬†o tabla con los movimientos de la hipoteca.
  • Documentos informativos¬†que has entregado al banco (formales e informales).
  • Correspondencia compartida¬†con la entidad relativa a la hipoteca.

Proteger el patrimonio frente a los comportamientos poco transparentes de algunas entidades bancarias exige informarse adecuadamente y ejercer las acciones necesarias para defender los derechos de los consumidores.

abogados hipoteca multidivisa

¬ŅRealmente es posible reclamar hipoteca multidivisa?

Sí. Como ya se ha mencionado, una sentencia del Tribunal Supremo (15/11/2017) determinó que las hipotecas multidivisa no se ajustaban al debido control de transparencia, por consiguiente, ocasiona al deudor un grave desequilibrio que atenta contra las exigencias de buena fe.

Por esta razón, el Supremo ordenó la anulación parcial de dichos préstamos, así como la correspondiente eliminación de todas las referencias que aluden a divisas extranjeras. Desde entonces, las multidivisas se consideran préstamos entregado en euros que deben ser amortizados en euros.

Esta decisión, que favorece los intereses de los usuarios afectados por multidivisa, constituye un pilar fundamental que sustenta las demandas y estrategias de reclamación de los expertos legales en hipotecas de este tipo.

Por si fuera poco, el pasado mes de septiembre, fue admitida otra solicitud contra este producto. El fallo, emitido en esta ocasi√≥n por el Tribunal de Justicia Europeo, dej√≥ claro que¬†la ‚Äúcl√°usula multidivisa‚ÄĚ es considerada abusiva¬†por omitir informaci√≥n relevante al cliente, una pr√°ctica que debe evitar toda instituci√≥n bancaria.

La inclusi√≥n de cl√°usulas abusivas en diferentes pr√©stamos hipotecarios, como sucedi√≥ en el caso de las hipotecas multidivisa, fue una pr√°ctica frecuente durante 1997-2011, per√≠odo conocido como ‚Äúburbuja inmobiliaria‚ÄĚ. Esta medida fue implementada para hacer frente a la¬†volatilidad del Euribor, que para entonces ya evidenciaba una clara trayectoria alcista.

burbuja inmobiliaria hipoteca multidivisa

Frente a esta problem√°tica, la banca eligi√≥ (a sabiendas que dicha tendencia iba a cambiar), variar su oferta hipotecaria referenciada al Euribor con otras alternativas menos transparentes, entre ellas las llamadas ‚Äúhipotecas multidivisas‚ÄĚ.

La característica principal de estas hipotecas es que están referenciadas habitualmente al Libor, un tipo de interés que fija el mercado londinense para préstamos que realizan bancos de diferentes países que están fuera de la zona euro. En aquella época se pagaba menos intereses porque el Euribor era mucho más bajo.

Además, las hipotecas multidivisa eran suscritas en monedas diferentes (principalmente Franco Suizo o Yen Japonés), pero nunca en euro. Por ejemplo, alguien que ha contratado una hipoteca referenciada al Yen, divisa que se ha encarecido, a día de hoy tendría que pagar un aumento sustancial de las cuotas.

Como el importe principal de la hipoteca est√° referido a divisa extranjera, cualquier aumento del valor de la divisa frente al euro, incrementa el importe principal pendiente. Es decir, no disminuye, aunque el prestatario realice los pagos correspondientes.

La mayoría de los clientes que contrataron este producto asumieron 2 riesgos importantes sin saberlo: el importe de la hipoteca y la fluctuación de la divisa. Como los bancos incumplieron el deber de ofrecer suficiente información veraz, es posible reclamar hipoteca multidivisa sin tener que pagar costas judiciales.

reclamacion hipoteca multidivisa

¬ŅPor qu√© hay tantos afectados por las multidivisas?

B√°sicamente, porque¬†fue dise√Īado como un producto fant√°stico¬†para personas con un elevado poder adquisitivo, por ejemplo, personal de vuelo, bomberos, funcionarios, entre otros. Por supuesto, los bancos ofrecieron los pr√©stamos sin explicar las repercusiones futuras ni los posibles riesgos. La estrategia era vender la mayor cantidad de hipotecas posible.

El hipotecado desconoce que, al aceptar un contrato de multidivisa, se expone a¬†un riesgo mayor asociado al tipo de cambio. En otras palabras, si la divisa se deval√ļa, como de hecho es posible que suceda, le ser√° m√°s dif√≠cil asumir el incremento de las cuotas con la moneda que percibe sus ingresos.

¬ŅCu√°ndo se considera fraude la hipoteca multidivisa?

El¬†Tribunal Europeo¬†eval√ļa que las entidades bancarias hayan comunicado expl√≠citamente los riesgos de contratar una hipoteca en francos suizos o en yenes. No solo los peligros de depreciaci√≥n o apreciaci√≥n de la divisa, sino tambi√©n¬†las consecuencias de las fluctuaciones del tipo de cambio en las cuotas, as√≠ como en el tipo de inter√©s del pr√©stamo.

Sin embargo, corresponde al juez nacional comprobar que al cliente se le haya comunicado todos los elementos que afecten su compromiso a medio y largo plazo, para que, de esa forma, pueda considerar el coste total del préstamo, indistintamente si es una hipoteca en yenes, francos suizos o cualquier otra divisa extranjera.

El magistrado nacional debe valorar adem√°s que no exista ning√ļn desequilibrio importante en las cl√°usulas del contrato ni mucho menos incumplimiento de las normas de buena fe por parte de la entidad bancaria.

¬ŅDe qu√© tipo de fraude se trata?

Tal como se√Īala el¬†Tribunal de Justicia de la Uni√≥n Europea,¬†es un fraude similar a las de las conocidas cl√°usulas suelo. Es parecido porque se trata de una ocultaci√≥n de datos importantes para el usuario y con la seguridad de que estas hipotecas significan un peligro financiero para los afectados.

El TJUE subraya que, tal como sucede con las cláusulas suelo, el desequilibrio que existe entre las partes, se evidencia mientras se formaliza el contrato. Por eso, es imprescindible evaluar cualquier descompensación durante la celebración del contrato.

En cualquier caso, se debe tener en cuenta los conocimientos y experiencia del banco sobre los riesgos del préstamo, lo que incluye las posibles fluctuaciones de los tipos de cambios.

fraude hipoteca multidivisa

¬ŅHasta qu√© grado son culpables las entidades bancarias?

Deutsche Bank, La Caixa, Banco Popular, Barclays, Bankinter, entre otros, aprovecharon el auge que ten√≠an los tipos de inter√©s de aquellos a√Īos. No satisfechos con eso,¬†optaron por obtener m√°s ganancias¬†ofreciendo a todo el que pudieron los famosos¬†pr√©stamos hipotecarios multidivisa, con la promesa de pagar menos cuota, ya que para entonces el tipo de inter√©s era m√°s bajo que el Euribor.

Esa era toda la informaci√≥n que los bancos facilitaban a sus clientes. Adem√°s de insuficiente, era informaci√≥n sesgada que bajo ning√ļn concepto especificaba el importante riesgo que el usuario estaba asumiendo ‚Äúa la ligera‚ÄĚ.

De hecho, seg√ļn se ha comprobado, si un cliente ped√≠a m√°s informaci√≥n,¬†la entidad induc√≠a al error¬†sugiriendo que las hipotecas multidivisa eran ‚Äúla mejor elecci√≥n‚ÄĚ.

Los √ļltimos fallos del TJUE y el Tribunal Supremo dejan claro que las entidades bancarias involucradas en estos casos, lejos de actuar de la forma legalmente exigible,¬†ofrecieron informaci√≥n enga√Īosa, sesgada e incompleta¬†que indujo a una gran cantidad de usuarios, ahora deudores hipotecarios, a contratarlas sin comprender ni el riesgo, ni el verdadero contenido ni mucho menos el alcance de la misma.

¬ŅCu√°nta importancia tiene el abogado hipotecario?

A ra√≠z de toda esta problem√°tica,¬†el abogado experto en hipotecas ha ganado protagonismo¬†en tiempos recientes. A√ļn se nota cierta deficiencia en cuanto a lo que la tecnolog√≠a ha aportado al respecto, ni que decir de la desinformaci√≥n que existe en Internet sobre c√≥mo contratar este tipo de hipotecas. Todav√≠a hay quienes visitan foros de multidivisa a informarse con desconocidos sobre el tema.

Aunque parezca incre√≠ble, es en estos¬†supuestos ‚Äúforos de expertos‚Ä̬†donde la gente ha consultado su futura hipoteca, en vez de acudir a un bufete de abogados cualificado o un asesor financiero independiente.

La falta de garantías, no solo de estos asesores anónimos, sino también del sector hipotecario, ha llevado a muchos usuarios a contratar a ciegas productos de estas características.

En este sentido, la¬†Junta de Gobierno del Colegio de la Abogac√≠a de Barcelona¬†(ICAB) indic√≥ lo siguiente:‚Äúning√ļn notario puede garantizar, como lo puede hacer la abogac√≠a, la defensa de los derechos particulares de un usuario, tampoco tiene la exclusiva legal a la hora de asesorar‚ÄĚ.¬†

Esto reivindica sin duda la aportación legal del abogado hipotecario en estos casos.

Las hipotecas multidivisa en la actualidad

Las √ļltimas sentencias antes mencionadas, han dejado claro¬†la mala praxis en que han incurrido las entidades bancarias¬†que ofrecieron hipotecas multidivisa sin control, no solo al desatender su obligaci√≥n de transparencia hacia el cliente durante la contrataci√≥n, sino tambi√©n a posteriori (no informar sobre las consecuencias de las variaciones del mercado).

Por ejemplo, un fallo de la Audiencia Provincial de Las Palmas favoreció a un cliente que fue víctima de una hipoteca de Barclays por falta de transparencia en la contratación. El juez argumentó que la hipoteca multidivisa no era válida en yenes, ya que lo recibió al firmar fueron euros y, por tanto, lo que amortiza son euros.

Estos fallos dan esperanza a todos los afectados, indistintamente reclamen de forma individual u organizados en diferentes plataformas de afectados de multidivisa. Quienes ponen en manos de gabinetes de abogados o bufetes de abogados independientes sus reclamaciones pueden estar seguros a la hora de recuperar su dinero sin tener que pagar costas judiciales.

De todas las sentencias favorables por comunidades aut√≥nomas que se han dado hasta el momento, destaca particularmente la Comunidad de Madrid con un 46? todos los casos resueltos en toda Espa√Īa. As√≠ que, la mejor oportunidad que tienes para reclamar hipoteca multidivisa es la demanda judicial.

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