Gastos de una hipoteca

Considerada una de las operaciones financieras más importantes que puede realizar un cliente, la hipoteca es una excelente opción para adquirir un bien inmueble. Se trata de una inversión con muchos beneficios con el objetivo de adquirir una vivienda propia.

En este artículo te enterarás de todo lo necesario para solicitar un préstamo: trámites, cálculos, impuestos y, sobre todo, cuáles son los gastos de una hipoteca y quién los debe pagar.

¬ŅCu√°les son los principales gastos de un cr√©dito hipotecario?

Este derecho real de garantía genera importantes gastos administrativos de acuerdo al valor del inmueble. Por eso, es necesario tener claro cuáles son y a quién le corresponde estos pagos.

1. Tasación

Esto permite calcular el valor del inmueble. Es un gasto que debe realizar el cliente y es un requisito obligatorio para solicitar este tipo de crédito. La ventaja es que el cliente tiene libertad de elegir la empresa que quiera. Por lo general, este coste varía de 200 a 500 euros.

2. Actos jurídicos documentados

Es un impuesto que dependerá de las comunidades donde se solicite el crédito y significa la suma del préstamo de la entidad bancaria y otros gastos. Es un pago asumido por este sector y la cantidad es de acuerdo al préstamo solicitado. Al menos en Madrid este impuesto puede llegar a ser de 1.200 euros.

3. Gestoría

Es el pago realizado a profesionales para cumplir diferentes trámites como la liquidación de impuestos. Los costes para este tipo de préstamos hipotecarios pueden llegar a 300 euros y los paga el banco.

4. Comisión de apertura

Es una comisión que cobra el banco cuando se firma un contrato de crédito. Por lo general, no sobrepasa el 1? la cantidad del crédito. Este pago va a cuenta del cliente.

5. Notaría

Es uno de los tr√°mites m√°s importantes debido a que se necesita de un notario para que se encargue de¬†dar fe p√ļblica del contrato¬†y de ofrecer toda la informaci√≥n del proceso de la firma. Estos aranceles son fijados por el gobierno,¬†corren por cuenta de la entidad bancaria¬†y var√≠an de acuerdo al monto de la hipoteca. Se estima un m√°ximo de¬†1.000 euros.

El cliente deberá expresar a través de una declaración su acuerdo con el contenido y entregar la documentación exigida.

6. Gastos de registro

El objetivo es formalizar la propiedad a nombre del cliente. Por eso, este contrato debe ser registrado. Los aranceles son fijados seg√ļn la ley y tambi√©n van de acuerdo al monto de la hipoteca. Es un tr√°mite obligatorio que corre por cuenta del banco.

7. Productos combinados

Se trata de productos adicionales que el banco ofrece al contratar una hipoteca con intereses bajos. Eso no es obligatorio y el cliente decide con cuál quedarse.

Para calcular el total de gastos se deben sumar todos los conceptos y puede alcanzar los 3.250 euros. Actualmente existen bancos que cubren todos estos gastos como Banco Santander, Bankinter, Openbank, COINC, Pibank, Unicaja e ING.

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Hipoteca variable o fija: ¬Ņcu√°l es la mejor?

La clave est√° en el inter√©s que cobra la entidad bancaria. En el caso de las hipotecas fijas este elemento establece un¬†cobro de inter√©s de 2%. Ahora, las hipotecas variables, su inter√©s durante el primer a√Īo ser√° de 1.99% y posteriormente pagar√°s un 1.35% seg√ļn el alcance del eur√≠bor.

La banca siempre ha¬†ofrecido m√ļltiples opciones¬†para reducir este inter√©s. Los¬†productos combinados¬†es una de ellas. El cliente puede contratar por separado seguros de hogar, activar tarjetas de cr√©dito, planes especiales o domicilio de n√≥minas.

El cálculo de tasación del valor del inmueble, la nómina domiciliada y el ingreso mensual también influyen en el precio final del tipo de hipoteca solicitada.

Amortización anticipada

Existen muchos factores si decides devolver parte del préstamo antes de lo acordado.

En el caso de las¬†hipotecas fijas, la entidad bancaria suele cobrar una comisi√≥n por desistimiento y compensaci√≥n por riesgo de inter√©s, si el banco considera una posible p√©rdida a causa de la amortizaci√≥n anticipada. Esto representa un¬†inter√©s de 2% en los primeros 10 a√Īos o 1.5% a partir de 11 a√Īos.

En el caso de las¬†hipotecas variables, el cliente puede elegir el tipo de comisi√≥n por desistimiento de 0.15% en lo que respecta a los primeros 5 a√Īos del pr√©stamo o un 0.25% los primeros 3 a√Īos. En cuanto al plazo de devoluci√≥n del cr√©dito, existen bancos que establecen un m√°ximo de¬†40 a√Īos para las hipotecas variables y 30 a√Īos para las hipotecas fijas.

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Ley reguladora: mayor beneficio para el cliente a la hora de adquirir una hipoteca

Proteger al cliente y ayudarlo a que elija la mejor oferta es el objetivo de la nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que fue aprobada para beneficiar al prestatario de manera directa, ofreciendo mayor seguridad jurídica. El texto ha traspasado la mayoría de los gastos hipotecarios al sector bancario generando un importante ahorro a los prestatarios.

Otras de sus mayores ventajas es la libertad otorgada a los clientes para proponer pólizas alternativas a la hora de comprar productos combinados por parte de los bancos. También podrán cambiar los bancos cuando quieran.

Y es que si llegase haber alg√ļn desacuerdo en el contrato, los prestatarios tienen el derecho de¬†modificar estas condiciones.

Ventajas de solicitar un préstamo hipotecario

  • Este tipo de beneficio permite¬†disfrutar de fluidez financiera¬†con el fin de invertir en una vivienda propia.
  • Las cuotas mensuales son bajas¬†de acuerdo a los √≠ndices de Eur√≠bor.
  • El banco puede otorgar¬†hasta el 80% del pr√©stamo, lo que da oportunidad de utilizar el capital para la compra del bien inmueble.
  • Es la mejor opci√≥n¬†si se compara con los gastos que genera un alquiler.

Garantía informativa

Esta ley se ha preocupado por garantizar que la información llegue al cliente de manera oportuna. Por tanto, la banca está obligada a notificar cada cambio de tipo de interés, así como la aplicación en comisiones durante todo el préstamo.

Con 10 días de antelación a la firma del contrato, la entidad bancaria deberá entregar al prestatario una ficha comparativa de préstamos hipotecarios con el fin de ser analizado y facilitar la elección de la oferta.

Documentación precontractual

Es obligatorio que los bancos entreguen la respectiva documentación antes de firmar el contrato:

  • Copia del contrato¬†(proyecto).
  • Informaci√≥n detallada¬†de cu√°les son los gastos que corren a cuenta del cliente y cu√°les son los de la entidad bancaria.
  • Documento de asesoramiento¬†del notario. Este no tiene ning√ļn coste.
  • Ficha de Advertencias Estandarizadas.
  • Condiciones de la compa√Ī√≠a de seguros.
  • Ficha Europea de Informaci√≥n Normalizada.
  • Simulaci√≥n de cuotas.

Debes tener en cuenta que debes dejar por escrito la recepción de todos estos documentos.

Cambio de hipoteca

El pago por el cambio de hipoteca variable a fija¬†no debe ser mayor a un 0.15%¬†en lo que respecta a los primeros tres a√Īos del pr√©stamo. Es importante que el cliente est√© claro que en el cuarto a√Īo esta operaci√≥n es totalmente gratuita.

Hipotecados en riesgo de embargo

Y es que esta norma, adem√°s de repartir la mayor√≠a de gastos de hipoteca a la banca,¬†tambi√©n ha extendido los casos de embargo por impago a un a√Īo. Este escenario ha servido para que las entidades sean m√°s exigentes a la hora de aprobar dichos pr√©stamos y se protejan de futuros casos de morosidad.

Los clientes en riesgo de embargo han sido protegidos gracias al aumento de los meses de impago con un crédito del 7% por 15 meses.

Por su parte, esta norma obliga a la entidad financiera a verificar la liquidez hipotecaria con el fin de aprobarla exclusivamente a clientes con solvencia económica. En este caso, realizarán estudios de solvencia, ahorro e ingresos de deudores.

Pero,¬†¬Ņqu√© necesita la banca para dar inicio a un proceso de embargo?

  • El prestatario debe¬†haber dejado de pagar el pr√©stamo solicitado.
  • La suma de esta deuda debe¬†equivaler al menos 3?l cr√©dito otorgado¬†si el impago fue realizado durante la primera mitad de la vida de la hipoteca o¬†el 7%¬†durante la segunda mitad.
  • El banco debe haber solicitado al cliente el pago de la deuda, haber otorgado un mes para esto y finalmente haber informado sobre el art√≠culo del vencimiento anticipado.

Intereses de demora y subrogación

En caso de impagos, el banco no debe cobrar más de 3 puntos porcentuales del interés abonado por el cliente de acuerdo al contrato. En el caso de subrogación, esta ley establece la libertad del consumidor en llevar la hipoteca a otra entidad bancaria, si así lo desea.

Este proceso consiste, en primer lugar, en que la entidad financiera que quiera subrogarse la hipoteca notificará al banco actual, en un plazo de siete días, el importe asumido.

En segundo lugar, el primer banco debe realizar una contraoferta al cliente en un plazo de 15 días. De no aceptar, automáticamente se hace efectiva dicha subrogación.

Servicio con información transparente      

En conclusión, esta normativa ofrece mayor seguridad jurídica al facilitar los trámites para que los consumidores soliciten de manera efectiva los préstamos hipotecarios, tengan claro a quiénes les corresponde cada gasto y reciban la información detallada de cada paso.

Esto evita futuras demandas por falta de transparencia e información oportuna. El objetivo es garantizar la inversión de los clientes y que puedan disfrutar de los beneficios de tener un bien inmueble propio.