Reclamar gastos de una hipoteca

Ya es posible solicitar el reembolso de gastos de una hipoteca al banco prestatario. Aunque para eso, por supuesto, deben cumplirse ciertos requisitos.

Esta figura jurídica es posible después de una jurisprudencia dictada por el Tribunal Supremo. Dicha formalización se debe realizar de manera judicial siguiendo ciertos pasos que te mostramos.

¬ŅQu√© es lo que establece realmente la sentencia respecto a los gastos hipotecarios?

Antes de finales del a√Īo 2018, algunos bufetes de abogados se hab√≠an hecho a la tarea de solicitar al Tribunal¬†una ley que protegiera un poco m√°s a los solicitantes de hipoteca, ya que no consideraban justo que¬†solo el prestatario debiera pagar los impuestos, mientras que el prestador quedaba exento.

Algunos de los puntos que se modifican en esta nueva ley son precisamente los que establecen la obligación unilateral del pago. Por ejemplo:

  • En el caso de una hipoteca, en la que no exista una garant√≠a a favor del prestamista,¬†no es necesario que se otorgue un documento notarial o escritura p√ļblica. Por ese motivo, no es necesario tributar el Impuesto de Actos Jur√≠dicos Documentados, √ļnico impuesto que se paga en el momento de formalizar un contrato de hipoteca con el banco.
  • En ese caso, el pr√©stamo no debe estar sujeto a dicho impuesto,¬†solamente ser√° necesario un documento notarial.
  • El impuesto se debe calcular de acuerdo a lo que se debe tributar a Hacienda P√ļblica y¬†no deber√° estar anclado a la cantidad del pr√©stamo¬†que se solicita o lo que ofrezca el prestador.

Tan solo con estos puntos, la ley anterior dio un vuelco a favor de los solicitantes del préstamo, ya que el nuevo dictamen indica que la solicitud tiene la garantía hipotecaria representativa a la unidad a efectos tributarios.

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¬ŅCu√°les son los principales gastos de una hipoteca?

En el momento de solicitar una hipoteca, hay unos gastos previos que se deben cubrir, estos incluyen:

  • Gestor√≠a.
  • Registro de propiedad.
  • Notario y todos los gastos correspondientes, por ejemplo, los timbres.
  • Inicio del proceso de hipoteca.
  • Tasaci√≥n.
  • Formalizaci√≥n de la escritura.

Para 2018, la Justicia en Espa√Īa les dio¬†un respiro a las personas que han solicitado o piensan solicitar una hipoteca, ya que el Tribunal Supremo en la sentencia 705/2015 dio paso a que esos posibles gastos pueden ser reclamados al banco otorgante del cr√©dito.

Otros de los gastos que se pueden solicitar son los que corresponden al pago de la constitución del préstamo, directamente relacionados con el banco, y es un impuesto que varía entre el 0,5% y el 1,5%, lo que significa que dependiendo del caso podría oscilar entre los 700 y 3.000 euros.

Pero no todas las hipotecas pueden solicitarlo, sino solo aquellas que est√°n afectadas por este decreto:

  • Las que corresponden a subrogaci√≥n.
  • Las de formalizaci√≥n o, en otras palabras, las de primera escritura de pr√©stamo.
  • Y las de novaciones, o sea, las de modificaciones o ampliaciones.

Un dato interesante es que en esta sentencia no se anexó como parte del gasto que se debería devolver el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Y aunque el Gobierno Espa√Īol impuso a los bancos realizar el pago en las nuevas hipotecas a trav√©s de un Decreto de Ley,¬†algunos bufetes de abogados siguen en la lucha por incluir dentro de las demandas este gasto de viejas solicitudes.

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¬ŅCu√°nto tiempo se tiene para hacer el reclamaci√≥n de los gastos hipotecarios?

Al referirse a un tema legal, es importante destacar que en estos casos no aplica la prescripción, lo que significa que no existe un tiempo máximo de tiempo para hacer el reclamo de los gastos de la hipoteca.

Esto solo refiere a los casos en los cuales la solicitud tenga entre sus cláusulas este apartado. De lo contrario, no es posible realizar reclamo alguno. Si es el caso, la buena noticia es que el prestatario está a tiempo, incluso si ya la ha empezado a amortizar.

Algunos abogados e instituciones aseguran que sí existe un plazo finito de reclamo y este dependerá de si está o no en curso la hipoteca. Sin embargo, de acuerdo a la ley, otro importante grupo de especialistas asegura que no existe razón que la haga prescribir.

Para evitar malos ratos, lo más recomendable es hacer la solicitud a la brevedad posible, así se puede tener el éxito deseado. Sobre todo porque la parte rápida es la solicitud del retorno de los gastos, ya que después viene un tiempo de espera que puede durar entre 12 y 18 meses hasta la devolución del importe.

Lo recomendable es que para cualquiera que esté solicitando una hipoteca, que desde ya busque un especialista en el tema de créditos hipotecarios para contar con asesoría de calidad y pueda iniciar el procedimiento para recuperar ese dinero.

¬ŅEs necesario buscar un abogado para solicitar los gastos de una hipoteca?

Aunque muchas personas consideran que contratar a un abogado especialista en el tema hipotecario implicaría un gasto adicional, lo mejor para evitar cualquier tipo de omisión respecto a los pasos que se deben seguir es contar con alguien que realmente sepa lo que se necesita hacer.

Por supuesto, no significa que sin un especialista no sea posible hacer el reclamo. Simplemente es que muchas entidades bancarias no han visto con buenos ojos las solicitudes que realizan los clientes de manera directa.

Existen muchos puntos que pueden ser confusos en el momento de pedir el retorno de los gastos realizados. Es por eso que la recomendación siempre será buscar el apoyo de un profesional, de la misma manera que se hace en casos como accidentes o sucesiones familiares.

Dado que pueden tratarse de sumas importantes de dinero, al no estar bien explicada la figura jurídica del reclamo, los trámites suelen resultar confusos, por lo que buscar asesoría es lo más aconsejable.

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¬ŅCu√°l es el proceso que debes seguir?

El proceso como tal no tiene mayores complicaciones, se puede considerar muy sencillo de realizar, pero lo primordial es contar con todas las facturas de los gastos realizados para la hipoteca. Son la prueba fundamental para demostrar cuánto fue lo que el solicitante de la hipoteca tuvo que pagar.

Después de tener organizado todos esos documentos, los pasos serán:

1. Tener la documentación adecuada

Se deben obtener todos los documentos que se detallan a continuación:

  • El documento que¬†demuestre el pr√©stamo hipotecario¬†que firmaste con el banco.
  • Seg√ļn sea el caso, el¬†documento que avale las ampliaciones¬†o renovaciones que se realizaron posteriormente.
  • El¬†recibo del √ļltimo¬†pago¬†que se haya realizado del pr√©stamo hipotecario, en caso de seguir haciendo el¬†pago¬†o en su defecto el documento que demuestre que ya ha sido cancelada la hipoteca.
  • La¬†factura de todo lo que fue la gesti√≥n¬†para la solicitud de la hipoteca.
  • El¬†documento que avale el pago¬†al notario que formaliz√≥ la solicitud y aprobaci√≥n del pr√©stamo.
  • El pago del registro¬†de la propiedad en cuesti√≥n.

2. La reclamación por escrito

Con todos esos documentos, es el momento de realizar una solicitud formal de manera escrita a la entidad bancaria para reclamar los gastos hechos en la solicitud de la hipoteca.

Son necesarias realizar 2 copias de este documento, las cuales serán selladas por la entidad bancaria. Desde ese momento hasta la respuesta, pueden pasar hasta 2 meses.

No es una simple carta, este documento debe llevar algunas características legales, es por eso que la recomendación de un abogado, cobra más fuerza en este punto. Y es que un documento legal mal redactado puede acarrear algunos inconvenientes, no legales, pero sí de tiempo y de dinero.

3. El tiempo de espera para pagar

Como ya se ha dicho, el plazo para recibir el dinero puede oscilar entre 12 y 18 meses aproximadamente, esto se debe a que se pueden presentar tres escenarios diferentes:

  • Un reembolso de los gastos. Pocas veces ha sido as√≠ de r√°pido y sencillo, pues no es un secreto que¬†al banco no le conviene pagar y su intenci√≥n siempre ser√° que los solicitantes inicien un proceso legal. Para esas entidades es preferible ir a un juicio que pagar de manera inmediata, ya que consideran que los clientes desistir√°n de la solicitud por temor a un proceso judicial.
  • Negativa a la solicitud. Esto suele ser lo m√°s com√ļn. Aunque existen diferencias en el momento de responder, en general, todos de una u otra manera se niegan a pagar los gastos. Es por eso que todos los documentos deben¬†estar muy claros¬†para tener solidez como prueba de los gastos.
  • No responder a la solicitud. Este es el otro escenario. Si el banco no responde en los 2 meses subsiguientes, no significa que¬†se deba volver a introducir otra solicitud.¬†En este punto es viable iniciar acciones jur√≠dicas.

4. Eventual demanda y procedimiento legal

Los bancos suelen preferir ir a un juicio, que puede tardar meses, antes de pagar cualquier gasto.¬†Esta es la √ļltima acci√≥n, y se ejecuta en caso de que todo lo anterior resulte infructuoso. Obviamente aqu√≠ es importante contar con un profesional en el √°rea jur√≠dica hipotecaria.

Una demanda implica otros escenarios, que una persona sin conocimiento sobre el tema de créditos bancarios, quizá no sepa manejar de manera adecuada. En esta instancia es importante estar seguro de tener toda la documentación necesaria para responder ante cualquiera de los argumentos que esgrimirá la defensa por parte del banco.